Condomínio pode restringir uso de piscina a moradores, decide TJ-SP

A 33ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a decisão da 1ª Vara Cível do Foro Regional do Butantã, na capital paulista, que negou o pedido de indenização por danos morais feito pelo morador de um condomínio cujo irmão de consideração foi impedido de utilizar as áreas de lazer do edifício.

Segundo os autos, o autor da ação registrou o parente e o filho dele como residentes do seu apartamento. No entanto, ao tentarem usar a piscina e a quadra, ambos foram impedidos por um empregado, com a alegação de que os espaços são de uso exclusivo dos moradores.

Em seu voto, o relator do recurso, desembargador Luiz Eurico, destacou que o autor não conseguiu comprovar que o irmão e o filho efetivamente moravam no condomínio (o que seria possível por meio de contas de consumo, documentos ou testemunhas) e, portanto, poderiam usufruir das áreas de lazer.

“Outrossim, não se reconhece na situação dos autos ofensa importante à dignidade capaz de gerar a obrigação de indenizar. Enfrentou, por certo, uma situação de aborrecimento e desconforto em decorrência da situação narrada [ter seus amigos convidados a deixar a área de lazer do condomínio], mas insuficiente para a caracterização do dano moral”, enfatizou o magistrado.

Além de negar o pedido de indenização, o colegiado aumentou os honorários advocatícios a serem pagos pelo autor de 10% para 15% sobre o valor dado à causa.

Participaram do julgamento, de votação unânime, os desembargadores Sá Moreira de Oliveira e Ana Lucia Romanhole Martucci. Com informações da assessoria de imprensa do TJ-SP.

Clique aqui para ler a decisão
Processo 1010983-63.2023.8.26.0704

 Dicas do Soluciona Síndico
Acesso às áreas de lazer: como síndicos e administradoras devem agir diante de convidados e “moradores informais”

A recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo reforça um ponto importante para a gestão condominial: as áreas de lazer são, via de regra, de uso exclusivo dos moradores regularmente identificados. O caso analisado envolveu um morador que tentou garantir o uso da piscina e da quadra para o irmão “de consideração” e o filho dele — pessoas que não conseguiram comprovar residência no local.

O que esse julgamento nos ensina?

1. Tenha regras claras e bem comunicadas

O síndico deve garantir que a convenção e o regulamento interno estejam atualizados e deixem claro quem pode usar áreas comuns como piscina, salão de festas, academia e quadra. O documento deve definir:

• O que caracteriza um morador (inquilino, proprietário ou dependente com residência habitual);
• As regras para entrada e permanência de visitantes e hóspedes;
• Limites e horários para o uso dos espaços.

2. Cadastramento atualizado é fundamental

Incentive os condôminos a manterem o cadastro de moradores sempre atualizado. Isso evita conflitos e situações constrangedoras. Quem mora de fato no condomínio, mesmo sem ser proprietário, deve estar formalmente registrado junto à administração, com documentos comprobatórios (como contas no nome da pessoa, contrato de locação ou termo de residência).

3. Treinamento da equipe é essencial

Porteiros, zeladores e funcionários devem ser orientados sobre como agir em situações delicadas. Eles devem cumprir o regulamento com respeito, mas sem ultrapassar os limites do bom senso. Quando há dúvidas, o ideal é que acionem o síndico ou a administradora antes de impedir o acesso de alguém.

4. Evite improvisos e decisões subjetivas

Permitir exceções “por amizade” ou “situação especial” pode abrir precedentes perigosos e gerar acusações de tratamento desigual. Tudo deve estar respaldado por normas internas. Se a comunidade quiser maior flexibilidade para visitas frequentes ou parentes próximos, isso deve ser discutido em assembleia.

5. Antecipe conflitos com comunicação preventiva

Mantenha os moradores informados, por meio de comunicados, e-mails ou grupos oficiais. Explique de forma didática o porquê das restrições e as consequências legais de burlar as regras — inclusive decisões judiciais como essa do TJ-SP.

Conclusão:
O papel do síndico não é apenas manter a ordem, mas também evitar litígios, desgastes e constrangimentos. Uma gestão bem orientada, com regras transparentes e comunicação eficaz, evita conflitos e fortalece o senso de comunidade. E lembre-se: o que vale é o que está no papel — decisões judiciais reforçam a importância de agir com base nas normas do condomínio.