Manutenções preventivas regulares no Condomínio

A responsabilidade por monitorar e promover inspeções periódicas é do responsável eleito em assembleia, ou seja, o síndico. Segundo a norma NBR 5674 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a gestão da manutenção predial pode ser transferida para um profissional ou empresa contratada.

A norma em si não indica penalidades, entretanto, caso aconteça um acidente os responsáveis podem ser indiciados civil e criminalmente. “Por enquanto somente algumas prefeituras obrigam inspeções periódicas em partes específicas e perigosas da estrutura. Mas não precisa obrigar, o ideal é conscientizar”, lembra Paulo Helene, professor titular da USP, especialista em Patologia das Construções e diretor da PhD Engenharia.

É neste papel que os condôminos podem atuar. Alertar os síndicos e demais moradores sobre os riscos de não realizar manutenções preventivas regulares demonstra sua preocupação com o bem-estar dos seus clientes.

O que é manutenção preventiva em condomínios?

As manutenções preventivas existem para antecipar possíveis problemas, que muitas vezes não são aparentes na estrutura. Enquanto detalhes superficiais como rachaduras e deterioração nas áreas comuns são visíveis, existem aqueles escondidos, como encanamentos e rede elétrica.

Para evitar a necessidade de remediações no futuro, que podem ser bem mais custosas, as inspeções periódicas são cruciais. Para Paulo Helene, além dos síndicos e zeladores precisarem estar treinados para perceber os “gritos de socorro” da estrutura, ainda há a necessidade de recorrer aos profissionais da construção civil.

“Ao invés de esperar que os problemas apareçam e sejam visíveis, o ideal é um programa regular de inspeções periódicas realizadas por um engenheiro especialista e competente”, lembra o especialista.

Por isso, apesar de esses tipos de serviços poderem significar custos a mais, é importante considerar os efeitos futuros da negligência. Trata-se de riscos à saúde e bem-estar dos condôminos, funcionários, fornecedores e visitantes.

Os principais riscos em não realizar a manutenção preventiva

Sabendo que pode ajudar, como fazer, então, para conscientizar os síndicos e condôminos sobre a necessidade de realizar inspeções? O primeiro ponto é sinalizar os riscos e agravantes que podem decorrer da falta de manutenções preventivas.

Num levantamento feito pela Defesa Civil do Distrito Federal, 695 imóveis foram notificados por irregularidades na unidade federativa. 93 deles chegaram a ser interditados e 14 resultaram em desabamento.

Por onde começar então?

• Faça um levantamento dos principais componentes do condomínio (estrutura, máquinas e equipamentos) que precisam de inspeções regulares;
• Liste os possíveis riscos que a deterioração desses ativos podem representar aos moradores;
  Descubra os melhores canais de distribuição para alcançar o síndico e os moradores (WhatApp, redes sociais, exposições em assembleias etc.);
• Prepare uma apresentação simples, com bullet points (tópicos), que seja de fácil entendimento e interpretação;
• Indique empresas e consultorias que possam fazer a inspeção e a manutenção. 
  
  “A engenharia dispõe de recursos similares aos da medicina e usa raios X, gama radiografia, tomografia, ultra som, ensaios magnéticos, ensaios eletroquímicos, etc., que permitem conhecer o ‘estado’ da estrutura antes dela fissurar, expandir ou corroer”, aponta Paulo Helene.

Além disso, ele ainda complementa que nunca se deve iniciar “reforma corretiva na estrutura sem um diagnóstico e um projeto de intervenção da estrutura”.

Tecnologia à favor da manutenção

Além dos esforços inerentes à conscientização, há a parte prática colocar em curso a manutenção. Afinal, você pode até fazer com que síndicos e condôminos entendam a urgência, mas a gestão de projetos e burocracia pode desanimá-los de seguir com o processo em frente.

Para eliminar o problemas relacionados à gestão de projeto, a recomenda-se contar com o auxilio da tecnologia. “Uma das vantagens, com essa sistematização do controle das demandas, é proporcionar à equipe administradora do condomínio a sua melhor gestão, como a inspeção periódica predial, a manutenção de bomba e de equipamentos”, destaca Maria Luíza Machado, sócia da Haprojet.

Os benefícios da manutenção preventiva

Apontar os riscos é necessário para gerar a sensação de urgência, mas não é a única maneira de conscientizar. Apresente-lhes também os pontos positivos, os benefícios, de ser fazer a manutenção preditiva.

O primeiro ponto, e talvez mais importante para os moradores, é em relação aos gastos. Afinal, a aprovação de procedimentos de alto custo podem ser especialmente complicados nas assembleias – ainda mais dependendo da demografia e localização do condomínio.

Sinalize que a correção de ativos e troca de peças em equipamentos antes que apresentem falhas será mais barata. Se possível, você pode até fazer uma simulação dos valores, para dar-lhes uma noção prática..

O segundo é a combinação entre conveniência e moradia. Quando um indivíduo opta por morar em um condomínio, ele deseja segurança, boa convivência e conforto. Então, basta recordá-los desses valores e a importância das manutenções para assegurá-los das vantagens de se realizar esses procedimentos.

Os tipos de manutenção que devem ser feitas

Agora que você sabe como conscientizar, é preciso conhecer os elementos que devem ser destacados para os síndicos e condôminos. Alguns são mais simples e estão nos planos de manutenções rotineiras e existem aqueles esquecidos ou passados para frente.

Confira abaixo quais os elementos da estrutura e equipamentos que demandam atenção:

• Inspeção de incêndio;
• Elevadores;
• Lavagem da caixa d’água e reservatórios de chuva;
• Playground (se tiver);
• Inspeção de vazamentos;
• Instalações elétricas e hidráulicas;
• Câmeras de segurança e portaria.

Fonte: https://bit.ly/2RUWklX