Vagas de garagem em Condomínios: O que diz o código civil?

 O tema vaga de garagem em condomínio é constantemente motivo de dor de cabeça para síndicos e condôminos. A garagem em condomínio é provavelmente a área de uso comum mais importante desse tipo de local.

Responsável por garantir conforto e segurança para os moradores, muitas vezes é também motivo de criação de conflitos. Mal uso, tamanho da vaga, demarcação e pagamento de aluguel são apenas alguns dos problemas que envolvem esse ambiente.

Mas existem leis para assegurar direitos e amenizar a atmosfera de “faixa de gaza” que paira sobre o assunto.

Neste artigo você irá descobrir o que diz o código civil sobre vaga de garagem em condomínio.Regras para uso da vaga de garagem em condomínio
Para começar, muitos dos conflitos podem ser extinguidos através da definição de regras claras, estabelecidas pelo código interno do condomínio, comumente encontradas em documentos conhecidos como Convenção ou Regimento Interno.

Tanto o síndico quanto os moradores são responsáveis por buscar conhecer cada detalhe das normas ali expostas, devendo elas serem seguidas à risca.

Os pontos mais comuns sobre vaga de garagem em condomínio a serem tratados em tal documento são:

• Identificação para entrada de veículo
• Diretrizes de segurança
• Locação (ou não) de vagas
• Punições, multas e advertências gerais por quebra(s) de norma(s).
• Utilização por não moradores
• Vaga dupla em condomínio
• Responsabilidade em casos de furtos e/ou danos
• Datas e horários para realização de mudanças.

Caso o condomínio em questão ainda não tenha elaborado tais diretrizes e regras, é indicado que seja convocada uma Reunião de Assembléia para arquitetá-las. O quórum mínimo é de dois terços do condomínio, e o bom senso é fundamental para que a todas as particularidades sejam explanadas e o resultado seja final seja o mais positivo possível. 

Código Civil e vaga de garagem em condomínio.

Segundo a lei federal A Lei Federal 12.607 é proibida a venda ou aluguel de vaga de garagem em condomínio, salvo quanto há o aval de dois terços dos moradores em uma reunião de assembléia.

Esta lei, criada em 2012 também afeta prédios comerciais e edifícios de garagem, pois a lei trata de de condomínios edilícios, conceito que também abrange estes dois.

Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

O código civil também divide as vagas de garagem em condomínio em três tipos. São eles:

Vaga autônoma: Tem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Isto é, trata-se de uma vaga privada e de direito exclusivo de uso do proprietário, podendo, se a convenção permitir, ser vendida, e alugada de forma separada do imóvel.

Vaga vinculada: não tem matrícula própria, ou seja, não pode ser vendida e nem alugada de forma separada do imóvel, apesar de também tratar de um tipo de propriedade privativa.

Vaga de área comum: não pertence a nenhum morador, portanto é vetada a venda ou aluguel, sendo permitido a todos os condôminos apenas o uso.

Estes são os outros dois artigos que também fazem alusão à vaga de garagem em condomínio.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Como funciona o aluguel de vaga de garagem em condomínio.

Caso haja a aprovação da Regimento Interno ou Convenção permitindo o aluguel da vaga, a negociação pode ser feita de duas formas. A mais comum é alugar para algum condômino, mas também é permitido alugar à estranhos, desde que a convenção deixe isso claro, como estipula a Lei Federal 12.607.

É preciso ainda que seja efetuada a elaboração de um contrato entre locador e locatário. São informações indispensáveis:

Objetivo do documento;
Endereço do condomínio;
Local da vaga.
Tempo de duração do contrato;
Valor acertado;
Pormenores sobre multas e juros.
Ambas as partes devem possuir uma cópia do documento de contratação.

Valores de aluguel de garagem em condomínio.

Não existem regras nem leis que determinem qual o valor correto de venda de uma vaga de garagem em condomínio.

Uma boa dica é cobrar 1% do valor total do espaço. Por exemplo, se a fração de espaço teve um valor total de R$ 50.000, o aconselhável é cobrar R$ 500,00 pelo aluguel da vaga.

Sobre a demarcação

Com a criação de um codomínio, vem a obrigatoriedade da realização da primeira Reunião de Assembléia para estipular a forma de demarcação das vagas de um condomínio. Tais informações variam segundo as leis e normas de cada região.

As duas maneiras mais comuns para demarcação de vaga de garagem em condomínio são:

Fixa: Pode ser determinada por um sorteio de vagas de garagem ou de acordo com o que estipula a planta do imóvel. Em ambos os casos, não é comum haver alteração das vagas.
Rotatória: o famoso “quem chegar primeiro, leva”. Consiste em qualquer morador poder estacionar em qualquer vaga, desde que o espaço esteja vago. Neste caso, é comum haver um rodízio para a troca regular de lugares.
Sorteio de vagas de garagem em condomínio

Durante a realização de uma reunião de assembléia, é preciso decidir se a demarcação de vagas será fixa ou rotária.

Depois da votação, o resultado deverá ser integrado à convenção do condomínio (também conhecida como a bíblia do condômino, risos)

Para organizar o sorteio, o síndico deve levar em consideração as realidades das pessoas com deficiências e dos idosos. apesar de não se tratar de uma regra em muitos municípios, a concessão de vagas prioritárias é uma estratégia que aumenta as chances da harmonização de convivência. Isso sem falar do exercício da cidadania.

Vagas prioritárias.

Segundo o artigo 41 do Estatuto do Idoso (Lei Federal n° 10.741/03):

Art. 41. É assegurada a reserva, para os idosos, nos termos da lei local, de 5% (cinco por cento) das vagas nos estacionamentos públicos e privados, as quais deverão ser posicionadas de forma a garantir a melhor comodidade ao idoso.

Já no que trata das pessoas com deficiência, primeiro vamos ver da sua definição segundo o Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei Federal nº 13.146/2015)

Art. 2º – Considera-se pessoa com deficiência aquela que tem impedimento de longo prazo de natureza física, mental, intelectual ou sensorial, o qual, em interação com uma ou mais barreiras, pode obstruir sua participação plena e efetiva na sociedade em igualdade de condições com as demais pessoas.

Art. 3º, IX, – pessoa com mobilidade reduzida: aquela que tenha, por qualquer motivo, dificuldade de movimentação, permanente ou temporária, gerando redução efetiva da mobilidade, da flexibilidade, da coordenação motora ou da percepção, incluindo idoso, gestante, lactante, pessoa com criança de colo e obeso.

Apesar da definição abrangente, de nada adianta para a destinação de vagas para pessoas com deficiências, uma vez que a Legislação Federal delega para os entes públicos locais (Municípios), a tarefa de disciplinar sobre o “percentual mínimo assegurado” de vagas, por meio de seus Códigos de Obras, Planos Diretores e demais normatizações.

Art. 60. Orientam-se, no que couber, pelas regras de acessibilidade previstas em legislação e em normas técnicas, observado o disposto na Lei no 10.098, de 19 de dezembro de 2000, no10.257, de 10 de julho de 2001, e no artigo 12.587, de 3 de janeiro de 2012:

I – os planos diretores municipais, os planos diretores de transporte e trânsito, os planos de mobilidade urbana e os planos de preservação de sítios históricos elaborados ou atualizados a partir da publicação desta Lei;

II – os códigos de obras, os códigos de postura, as leis de uso e ocupação do solo e as leis do sistema viário;

III – os estudos prévios de impacto de vizinhança;

IV – as atividades de fiscalização e a imposição de sanções; e

V – a legislação referente à prevenção contra incêndio e pânico.

§ 1o A concessão e a renovação de alvará de funcionamento para qualquer atividade são condicionadas à observação e à certificação das regras de acessibilidade.

§ 2o A emissão de carta de habite-se ou de habilitação equivalente e sua renovação, quando esta tiver sido emitida anteriormente às exigências de acessibilidade, é condicionada à observação e à certificação das regras de acessibilidade.

É dever do morador conhecer esses detalhes antes de se mudar assim como é do síndico assegurar que o condomínio esteja de acordo com as ordens da Lei.

Esperamos que este artigo tenha sido útil!

Fonte: https://bit.ly/3506kxz