Saiba como proceder em casos de inadimplência no condomínio

Devido à atual situação financeira que vivemos no país, muitos moradores têm dificuldade em realizar o

pagamento das taxas condominiais, ou não têm a devida atenção e preocupação em realizá-las antes do vencimento. No momento em que ocorre tal inadimplência, o condomínio tem desfalque financeiro e o prejuízo sobrecarrega até mesmo os moradores que pagam suas obrigações corretamente.

Quando se atrasa o pagamento do condomínio, o morador geralmente tem o prazo de 30 dias para quitar a dívida. Esse prazo varia de acordo com as regras estipuladas pelo condomínio, assim como o valor dos juros. De forma geral, há certo consenso de se fazer, num primeiro momento, a cobrança extrajudicial. Se após o 90º dia o morador não pagar, o condomínio tem o direito de entrar com a ação judicial, que envolve o trabalho de advogados e protestos em cartório.

Este, de acordo com Lincoln de Carvalho, do 1º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos de Campinas, após analisar o documento de dívida, envia a intimação de protesto ao inadimplente, já ciente dos documentos hábeis para pagamento. “Enquanto não houver a quitação da dívida, o protesto não deixará de existir na base de dados”, afirma.

Segundo o advogado Dr. Alex Figueiredo dos Reis, “com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, as taxas condominiais passaram a figurar como um “Título Executivo Extrajudicial”, desta forma facilitando sua cobrança pelas vias extrajudiciais e judiciais, sem a necessidade de esperar por anos a tramitação de uma ação de cobrança.”

De acordo com o Código Civil, as penalidades permitidas para o inadimplente são:

• Multa de 2% e juros de até 1% ao mês - ou conforme a convenção determinar;
• Proibição de votar e ser votado em assembleias.

Tendo em vista que as taxas condominiais tem natureza jurídica “Propter Rem” (a dívida de condomínio acompanha o imóvel), o condômino proprietário poderá ter suas contas correntes e bens penhorados, inclusive o próprio imóvel, assegurando o pagamento da dívida.

Dessa forma, é primordial que o condomínio e o Síndico estejam muito atentos à evolução da inadimplência diariamente e mantenham uma rígida organização das finanças e recursos. Acima de tudo, em tempos de crise econômica, é importante que haja um fundo de reserva para cobrir despesas como reparos e serviços emergenciais.

O síndico também pode apostar em notificar o condômino sobre o vencimento das mensalidades. Existem sistemas de gestão administrativa condominial que enviam previamente avisos por e-mail e SMS alertando sobre o pagamento. Assim, aqueles que se esqueceram, conseguem efetuá-lo o quanto antes. Conforme o advogado Dr. Alex Figueiredo, “há condomínios que diminuíram em 50% o número de condôminos inadimplentes eventuais, somente com a utilização desta simples ferramenta de avisos de vencimento do sistema.”.

Sobretudo, é indicado sempre manter a transparência sobre os processos administrativos e financeiros do condomínio. Isso consiste em salientar aos moradores o que é a taxa condominial e do que é composta, para que seja naturalmente exibido o impacto da inadimplência nas contas do condomínio.

Fontes: Condomi

• Alex Figueiredo dos Reis - OAB/SP 185.144

Advogado, Professor Universitário, Mestrando, Pós-graduado em Direito Tributário, com atuação em Direito Condominial, Cível, Família, Tributário e Empresarial.

• Lincoln de Carvalho - Tabelião Substituto 1º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos de Campinas.

• Michele Saconi Sigoli - Escrevente Substituta - 2º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos de Campinas.

Matéria Exclusiva Soluciona Síndico 
Escrita por Carolina Altarejo - Redatora