Construtoras e o Airbnb: o novo desafio dos condomínios brasileiros

Síndicos profissionais indicados por construtoras estão sendo usados para autorizar aluguéis de curta temporada, mesmo onde a lei proíbe. O caso reacende o debate sobre a autonomia dos condomínios, o papel das incorporadoras e os limites da locação via plataformas digitais como Airbnb e Booking.

O que está acontecendo

Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), construídos com incentivos fiscais e urbanísticos, não podem abrigar hospedagens temporárias.
Mesmo assim, diversos prédios em São Paulo vêm modificando suas convenções condominiais para permitir esse tipo de locação — muitas vezes com apoio de síndicos profissionais indicados pelas construtoras nos primeiros anos do condomínio.

Essas manobras são alvo de uma CPI na Câmara Municipal, que investiga o uso irregular de imóveis sociais como hotéis e apartamentos de temporada.

Casos que chamaram atenção

• Nurban Vila Mariana – A moradora Ellis Gomes tentou se candidatar a síndica para coibir o Airbnb, mas foi impedida pela incorporadora Vita Urbana, que por contrato mantém o controle da gestão nos dois primeiros anos.
  Segundo e-mails obtidos pela imprensa, o síndico atual afirmou que “a convenção não proíbe expressamente esse tipo de locação”.
• Nex One Vila Madalena – O condomínio já vetou e liberou o Airbnb em diferentes momentos. Atualmente, vive uma fase de “transição”, com prazo para encerramento dos anúncios e proibição de novas reservas.
• Today Augusta (Centro) – Segundo moradores, cerca de 30 das 152 unidades são usadas como hospedagem de curta duração. O caso foi levado ao Ministério Público de São Paulo (MP-SP) e está sendo analisado pela Justiça.

Síndicos sob influência

A denúncia mais grave é a de que construtoras estariam influenciando assembleias, orientando síndicos profissionais e garantindo o quórum necessário para aprovar o uso de plataformas como o Airbnb — prática considerada ilegal em imóveis sociais.

“Manipular assembleias é algo muito questionável”, afirmou o vereador Nabil Bonduki (PT), que propõe reforçar a fiscalização dos condomínios e criar um cadastro social para priorizar o público realmente destinado às políticas habitacionais.

O que diz a lei

O decreto municipal de São Paulo é claro:
unidades HIS e HMP não podem ser utilizadas para hospedagem de curta temporada.
Esses imóveis devem ser residenciais, com restrições de valor e renda dos compradores.

“O decreto prevalece sobre convenções condominiais, que não podem contrariar a lei”, explica o advogado Juan Gomez.

Conflitos dentro dos condomínios

Nos prédios investigados, o uso irregular tem gerado tensões entre moradores e hóspedes.
Síndicos relatam problemas de segurança, excesso de visitantes e desgaste com porteiros, que acabam atuando como recepcionistas.

“Comprei um apartamento residencial e vivo num apart-hotel”, lamenta a moradora Luci Goulart, do Today Augusta.

Construtoras e administradoras se defendem

• Vita Urbana afirma que, após a entrega, não interfere mais na gestão condominial.
• Canopus diz que não participa de assembleias para “garantir autonomia aos condôminos”.
• One Innovation sustenta que decisões sobre aluguel por temporada cabem exclusivamente aos condôminos.
• A Sindicompany, empresa que administra alguns dos condomínios, declarou que “orienta os moradores e comunica irregularidades às autoridades quando necessário”.

Por que o Airbnb é proibido nesses imóveis

A restrição foi determinada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB) após denúncias de que unidades subsidiadas estavam sendo revendidas ou alugadas por investidores.
Esses empreendimentos recebem isenções fiscais e benefícios urbanísticos justamente para garantir moradia acessível a famílias de baixa renda.

O Ministério Público e a Prefeitura de São Paulo apuram irregularidades em mais de 9 mil unidades e cerca de R$ 250 milhões em isenções fiscais concedidas a construtoras.

Reflexão para síndicos e gestores

Casos como esse mostram como assembleias podem ser manipuladas e como é essencial conhecer os limites legais de cada condomínio.
Antes de aprovar qualquer locação por temporada, é dever do síndico:

✅ Verificar o tipo de empreendimento (HIS, HMP ou convencional)
✅ Consultar a legislação municipal e o registro do imóvel
✅ Garantir que decisões de assembleia não contrariem a lei
✅ Buscar orientação jurídica antes de permitir locações de curta temporada

Conclusão

A polêmica do Airbnb em moradias sociais não é apenas uma questão de legislação — é um alerta para síndicos e gestores sobre o poder de influência das construtoras nas decisões condominiais.
A fiscalização precisa ser rigorosa, e a gestão, independente e transparente, para que o condomínio cumpra sua verdadeira função: garantir moradia, convivência e segurança para todos.